Юридичний супровід угод із комерційної нерухомості: погляд клієнта

Капіталовкладення в комерційну нерухомість в Україні, без сумніву, прибуткова справа. Цей сектор економіки країни нерідко цікавить як українські, так і зарубіжні компанії. Наприклад, за індексом інвестиційної привабливості мереж роздрібної торгівлі (а отже, й торговельної нерухомості), який щорічно встановлюється консалтинговою компанією AT Kearney, Україна посідає 4-те місце з-поміж 30-ти країн світу. Тому, звісно, комерційна нерухомість – один із найкращих варіантів вкладання коштів з метою отримання високих прибутків за відносно короткий термін. Але є певні нюанси...

Нюанси

По-перше, зрозуміло, що для будівництва об’єкта потрібна земля, яку необхідно придбати чи взяти в оренду, правильно з точки зору законності оформити право на неї. А беручи до уваги, що в Україні діє мораторій на зміну цільового призначення сільськогосподарських угідь, а також заборона придбання землі іноземними громадянами і юридичними особами, питання залучення кваліфікованих юристів є особливо актуальним. Крім того, діяльність об’єкта комерційної нерухомості (торгівельного чи офісного центру, складу, готелю) супроводжують безліч моментів, де без професійної юридичної консультації просто не обійтись.

По-друге, варто відзначити такий факт: періодично на ринку нерухомості укладаються угоди з купівлі-продажу великих майнових комплексів, де мова йде про колосальні суми коштів і величезні ризики. І сторонам таких угод не можливо здійснити задумане без кваліфікованої юридичної допомоги.

Спеціалісти сфери commercial real estate стверджуються, що «на всіх етапах здійснення девелопменту комерційної нерухомості існують ризики, пов’язані з придбанням земельної ділянки, з підтвердженням права власності, із залученням фінансування, процесом будівництва, здачі в оренду та експлуатації, - пояснюють в консалтинговій компанії DEOL Partners. – Якщо мова йде про інвестиційну угоду, то для покупця під час укладання угоди в першу чергу важлива всебічна перевірка об’єкта інвестиційної покупки. Як правило, для такої перевірки активно залучаються професійні організації, зокрема юристи».

Справа в тому, кажуть експерти, що строки укладання угоди напряму залежать від її юридичної структури. В цей період також проводиться ретельна перевірка об’єкта та компанії, що ним володіє – так званий due diligence, відомий як юридичний аудит.

Однією з найбільш важливих у даному разі є також робота юристів, які обслуговують угоду (наприклад, необхідна юридична експертиза документів, що підтверджують право власності на об’єкт комерційної нерухомості). «Тому надзвичайно важливо, - відзначають у DEOL Partners, - аби в цей процес було залучено достатньо професіоналів з адекватним співвідношенням об’єму роботи та необхідної швидкості її виконання. Часто використовується внутрішній юридичний ресурс, але, як показує практика, вигідніше, практичніше і дешевше (!) використовувати аутсорсинг, оскільки нестача досвідченого персоналу може затягнути та дестабілізувати угоду».

За словами представників консалтингової компанії DTZ, у Європі саме на заключному етапі розпадається більшість угод, коли сторони не можуть знайти компроміс при формуванні кінцевих договорів і обов’язків сторін.

Щодо ціни юридичних послуг для девелопера, то вони найчастіше складають незначний відсоток від вартості усього проекту комерційної нерухомості. Це залежить від низки важливих факторів, і кожний випадок потрібно розглядати індивідуально. Інша справа – скільки коштів необхідно буде витратити на залагодження різноманітних спірних питань при відведенні земельної ділянки і погодженні проекту з органами державної влади. Як запевняють спеціалісти, в цьому випадку доречніше говорити про „справжні витрати”.

Оцінка

Якщо йдеться про угоду купівлі-продажу, то об’єкт комерційної нерухомості потрібно оцінити, щоби з’ясувати його справедливу ринкову вартість на момент продажу. Ця процедура є необхідною як для девелопера-продавця (або консультанта, який представляє його інтереси), так і для інвестора-покупця. Перший неодмінно повинен знати реальну ціну свого «продукту», а другий бути достатньо поінформованим, аби  завадити продавцеві завищувати ціну і не бути ошуканим.

Деякі юридичні компанії надають послуги з оцінки комерційної нерухомості, оскільки згідно з чинним законодавством, а саме за законом «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні», послуги оцінки нерухомості може надавати компанія, у складі якої є хоча б один сертифікований спеціаліст із даного виду діяльності. У таких компаніях як, наприклад, Solomon Group, з-поміж іншого, оцінка нерухомості є окремим видом діяльності.

Як відзначив Володимир Скріцький, помічник генерального директора юридичної компанії M&K, «потрібно чітко прослідкувати «біографію» об’єкта, що купується, оскільки слабким місцем багатьох девелоперських проектів є земельна ділянка, яку вони займають». І лише кваліфікований юрист, котрий добре орієнтується в усіх тонкощах українського законодавства, зможе виявити чи законним шляхом придбана або отримана в оренду земля, чи все правильно в документах на неї і чи не виникнуть «проблеми із законом» у нового власника нерухомості. Навіть дуже вдалий з точки зору маркетингової концепції проект може бути поставлений під загрозу, якщо «спливуть на поверхню» подробиці, пов’язані з непрозорою процедурою отримання землі під нього.

Кому надати перевагу

За твердженням спеціалістів, причиною «земельних проблем» є недовершеність законодавства, судової системи та політична нестабільність у державі. Крім того, слід зазначити, що процес отримання всіх необхідних документів на землю – трудомісткий, із безліччю «підводних каменів», які здатні оминути лише досвідчені юристи. Тому перевагою юридичних компаній перед юристами власне у штаті девелопера є те, що практикуючі юристи мають ширший спектр можливих рішень і більше «зв’язків» у «коридорах влади»

Крім того, не варто забувати, що як під час створення, так і вже після здачі об’єкта комерційної нерухомості в експлуатацію відбувається логічний процес – здача площ в оренду. В даному разі, безумовно, необхідна розробка комплекту договорів з орендарями і з обслуговуючими структурами (службою безпеки або клінінговими компаніями, наприклад), де мають бути враховані інтереси як власника об’єкта, так і орендарів або обслуговуючого підприємства. І тут важливо збалансувати інтереси, досягти компромісу, а на це здатні лише незалежні юридичні експерти.

Також, укладаючи договори, необхідно враховувати реальні ризики та наслідки різноманітних подій, виходячи з практики аналогічних проектів, а такий досвід багатший у юридичної компанії, порівняно з юристом із адміністрації самого об’єкта комерційної нерухомості.

Яким юридичним компаніям надають перевагу

І нарешті, яким же юридичним компаніям надають перевагу при обранні партнера інвестори та девелопери – вітчизняним чи закордонним – питання досить спірне. Серед широкого загалу та іноді навіть у ділових колах чомусь поширена думка, що краще звертатися за кваліфікованою допомогою до іноземних юридичних компаній – мовляв, рівень сервісу вищий, досвіду більше...

Але відзначимо, що при більш ретельному розгляді даного питання експерти в комерційній нерухомості визнають, що вагомою перевагою вітчизняних юристів є знання місцевого, саме українського менталітету, специфіки ведення бізнесу, досконале знання саме українського законодавства, всіх його пасток і суперечностей тощо. Крім того,  послуги на вітчизняних юристів, як правило, є менш затратними для девелопера або інвестора, ніж звернення у міжнародну компанію. І не завжди величезний досвід діяльності за кордоном та відоме в світі ім’я можуть допомогти юридичній компанії вирішити проблеми клієнта на українському ринку нерухомості, адже негаразди найчастіше виникають унаслідок місцевих особливостей, які не завжди відомі іноземцям.

«Для юридичного супроводу операцій із комерційною нерухомістю працюють із такими компаніями як «Бейкер Макензі», «Саланс», «Саєнко Харенко» (Україна), «Ді Ел Ей Пайпер», «Магістр & Партнери» (Україна-Росія) тощо», - наводять приклад експерти. Тож ступінь довіри до українських юристів, безумовно, росте, та поки що, коли мова йде про великі об’єкти і значні кошти, частіше ми чуємо назви міжнародних компаній.

Щодо ролі юристів у «житті» комерційної нерухомості насамкінець хотілося б додати, що навіть під час занять Школи професійного розвитку ім. Дж. Т. Ріордана (заснованої Міжнародною радою торговельних центрів ISIC), що з 5-го по 9-те листопада вперше проходила в Україні за підтримки «Української торгової гільдії» і мала на меті підготовку професійних управлінців у галузі торговельної нерухомості, порушувалася тема юридичного супроводу комерційної нерухомості. Тренерами (представниками ISIC) при обговоренні проблеми ризиків під час діяльності торговельного центру, було зазначено, що «звернення до професійних юристів ще на етапі девелопменту нерухомості є надзвичайно ефективним превентивним заходом».

«Залучення кваліфікованого юридичного консультанта дозволяє запобігти подальшим труднощам під час експлуатації, наприклад, торговельного центру, як-от проблем із землею, орендаторами, обслуговуючими компаніями тощо», - така думка лунала з вуст як викладачів, так і учасників Школи, серед яких, до речі, було багато представників провідних українських девелоперських і консалтингових компаній, власників і управлінців діючих торговельних центрів.

Кошляк Алла

Юр. Газета