Супровід таких угод, крім звичайних транзакційних питань, пов'язаний з істотною специфікою, як формальних, так і суто практичних питань.
Перш за все, характерним для угод в сільськогосподарській сфері є те, що придбання в більшості випадків структурується як покупка корпоративних прав в компаніях, що володіють активами (наприклад, землею, в т.ч. на правах оренди), а не як придбання самих активів. Без сумніву, це пояснюється складністю, а часто і неможливістю переоформлення прав на майно, особливо на землю.
При цьому покупка компанії не завжди означає покупку бізнесу в класичному розумінні, тому що нерідко компанія оцінюється і купується не як бізнес, а просто як сукупність активів. Звичайно, бувають і інші ситуації.
Придбання компаній (їх корпоративних прав) вимагає ретельно вивіреного податково-юридичного структурування.
Одне з перших питань: купувати (продавати) корпоративні права в українській компанії (компаніях) чи в холдингової компанії на іноземній рівні? В силу ряду причин податкового, юридичного та комерційного характеру саме придбання зарубіжного холдингу є часто кращим варіантом для інвестора, а в багатьох випадках і для продавця.
Однак, нерідкі випадки, коли нинішні українські власники володіють українськими компаніями безпосередньо. Це вимагає передпродажної реструктуризації з виведенням корпоративного володіння за межі України або, якщо не дозволяють строки угоди або інші обставини, придбання корпоративних прав безпосередньо в Україні. Останній сценарій пов'язаний з рядом юрисдикційних ризиків.
Коротко про інші корпоративні питання, з якими нерідко доводиться стикатися при придбанні / продажі сільськогосподарського бізнесу.
Структура багатьох груп є вкрай невпорядкованою, з великою кількістю компаній, багато з яких зареєстровані в «екзотичних» і «архаїчних» організаційно-правових формах. (Є випадки, коли взагалі насилу можна говорити про наявність будь-якої структури.) При цьому нерідко українські холдингові компанії можуть володіти відразу декількома бізнесами, часто абсолютно різнорідними, а продажу підлягає тільки один.
Таке становище в багатьох випадках є наслідком хаотичного придбання контролю над численними компаніями, в т.ч. з метою формування земельного банку, протягом досить тривалого періоду. Юридична діагностика часто виявляє дефекти в попередніх придбаннях корпоративних прав.
З самої «корпоративної оболонки», тобто компанією що купується, яка володіє сільськогосподарськими активами, можуть бути пов'язані й інші ризики, наприклад, велика заборгованість за залученими кредитами, забезпечена численними заставами, - нерідко на тлі наявних порушень з обслуговування кредитів і умовами про крос-дефолт в кредитних договорах.
Український сільськогосподарський бізнес може бути залучений до суперечки, як з контролюючими органами, так і з приватними особами. Характерними є і «колективні позови» (мова йде про практичне явище, коли позовні заяви з схожими вимогами подаються численними позивачами, а не про різновид позовів, що існує в деяких юрисдикціях). Такі позови пред'являються селянами-орендодавцями земельних ділянок, за якими в дійсності нерідко стоять конкуренти.
Про землю, без сумніву, варто поговорити окремо. Основне питання - це неналежне оформлення прав на земельну банк. Враховуючи існуючий мораторій щодо придбання земель сільськогосподарського призначення, значна частина земельного масиву береться українськими сільськогосподарськими підприємствами в оренду.
Дуже часто доводиться констатувати неналежне оформлення прав на землю (власності або оренди), яке в окремих випадках було б коректніше назвати відсутністю оформлення як такого. Без сумніву, одним з найбільш важливих тут є питання про реєстрацію договорів оренди в Державному земельному кадастрі.
Тисячі договорів оренди, укладених з використанням різних шаблонів, з різними термінами дії (багато з яких вже закінчуються) самі по собі створюють практичні ризики. На це накладаються технічні недоліки (аж ніяк не менш важливі по значущості): відсутність підписів на договорах або додатках, підписання уповноваженими особами або «мертвими душами», відсутність обов'язкових додатків до договорів оренди і т.д. Не обходиться і без дефектів, пов'язаних з умовами договорів: відсутність істотних умов, невигідні положення щодо права на переукладання, одностороннє розірвання і т.д.
Трапляються суперечки щодо договорів оренди землі, в яких, фігурально висловлюючись, за селянами-позивачами стоять сусіди-конкуренти по бізнесу. Може оскаржуватися дійсність укладених договорів на підставі різних дефектів, в т.ч. тих, що вже згадувалися вище. Суперечки можуть також стосуватися несплати (неповної сплати) орендної плати або її розміру, так само як і розірвання договорів, наприклад на підставі невикористання або неналежного використання земельних ділянок.
Все згадане вище - лише мала дещиця питань, з якими юристи стикаються при супроводі придбання, збут або інвестування в український сільськогосподарський бізнес.
